Locatus ziet de winkelmarkt al jaren krimpen. ”Functieverandering is één van de belangrijke redenen dat de leegstand landelijk gezien nog stabiel blijft.” Daarom vroeg Locatus Arno Ruigrok als gastblogger dieper in te gaan op dit fenomeen. Arno Ruigrok heeft een lange carrière in onderzoek en ontwikkeling op gebied van commercieel vastgoed. Hij adviseert nu vastgoedpartijen, gemeenten en ondernemers over vraagstukken op het snijvlak van retail, vastgoed en stedelijke ontwikkeling.

”Transformatie, vooral naar wonen, lijkt de heilige graal in een krimpende winkelmarkt. Doel is om leegstand weg te poetsen en om binnensteden en winkelcentra aantrekkelijk te houden. Maar is wonen altijd wenselijk op plekken waar andere functies, waaronder winkels, belangrijk zijn? En levert dat nou altijd goede en duurzame woningen op?” Arno Ruigrok geeft zijn visie:

”Wonen is lang niet de enige functieverandering die een oplossing kan bieden. Daarom een verkenning van verschillende strategieën bij uiteenlopende stedelijke situaties, om zo flexibiliteit bij nieuwe invulling van leegstaande winkelpanden te stimuleren.

Oplossing verschilt per type locatie

Verschillen in context leiden tot verschillen in mogelijkheden voor transformatie. Deze blog gaat niet over financiële kansen of onmogelijkheden om te transformeren of over de problemen qua proces of in de samenwerking tussen partijen. Dit verhaal gaat wel over de vraag waar je welke functie wilt hebben of behouden en hoe uiteindelijk goed functionerende en vitale plekken ontstaan.

De ombouw van winkelpanden leidt in winkelstraten niet altijd tot goede woningen. De maatvoering van het gebouw en het karakter van de openbare ruimte zijn vaak niet geschikt voor wonen. Maar ook voor het publieke karakter van een winkelstraat is menging met wonen vaak niet gewenst. Diverse andere functies passen hier beter. Dat zijn niet alleen op bezoekers gerichte voorzieningen, maar ook op bedrijven gerichte functies. Als ze maar bijdragen aan het openbare karakter van een winkelgebied.

Voor planmatig ontwikkelde winkelcentra, vooral als ze overdekt zijn, geldt nog sterker dat omzetting naar wonen erg moeilijk, zo niet onmogelijk is. Daar kun je, na verplaatsing van de laatste huurders, vaak alleen een omvangrijk en aaneengesloten deel van een centrum (in zijn geheel) een andere functie geven. Dat biedt dan wel meteen meer kansen voor het creëren van goede condities, zowel bouwkundig als in de openbare ruimte. Dit zijn grote ingrepen die later niet meer teruggedraaid kunnen worden.

Hier tegenover staan de gemengde ‘stadsstraten’, zoals bijvoorbeeld de radialen en aanloopstraten naar centrumgebieden. Die bieden vaak juist wél mogelijkheden voor aantrekkelijke woningen. Daar is bovendien door het gemengde karakter de onderbreking met wonen geen probleem. Het kan zelfs aantrekkelijk zijn om op die manier dat gemengde karakter van die straat over grote lengte in tact te houden: die straat kan zo in economische en ook in maatschappelijke zin zijn waardevolle functie in het stedelijk netwerk blijven vervullen.

Uiteenlopende strategieën bij functieverandering

Er speelt dus méér dan alleen het oplossen van leegstand. De context bepaalt in hoge mate of je gebouwen en gebieden van functie kunt en wilt veranderen. Dus geen blauwdruk maar maatwerk voor het oplossen van leegstand door functieverandering. Aan de hand van vijf strategieën illustreer ik hoe je hieraan beter onderbouwd invulling kunt geven.

Op gebiedsniveau

Op gebiedsniveau spelen twee dimensies: de omvang van het gebied waarin winkels (voorzieningen) geconcentreerd zijn en de aard van de menging die wenselijk is. Strategieën zijn dan:

Verdunnen: Dit is afname van retail door in het hele winkelgebied andere functies op te nemen: dat zijn andere voorzieningen voor bezoekers maar ook wonen of werken. Hierdoor behoudt de hele straat zijn gemengde functie en daarmee het openbare karakter;
Comprimeren: Dit is krimp van retail door functieverandering aan de randen van het winkelgebied. Deze strategie is er mede op gericht om het op de consument gerichte gebruiksgebied compacter en dus kleiner te maken;

Op gebouwniveau

Ook op gebouwniveau zijn er diverse strategieën. Die verschillen in zwaarte van de ingreep die gepaard gaat met de verandering van functie en de flexibiliteit die op termijn bestaat:

Verkleuren: Dit is aanpassing van een gebouw om een andere functie te accommoderen die in enige mate gebruik maakt van dezelfde pandkenmerken. Hierdoor is de aanpassing minder ingrijpend en is terugkeer naar de oude functie later mogelijk. Dit betreft veelal functies die qua openbaarheid en publieke oriëntatie verwantschap hebben met winkels.

Transformeren: Dit is een ingrijpende wijziging (zowel fysiek als financieel) naar een andere vorm van gebruik. Hierdoor is latere terugkeer naar de oorspronkelijke of een daarmee verwante functie niet voor de hand liggend. De nieuwe functie wijkt ook in oriëntatie en verschijningsvorm doorgaans sterk af van winkels;

Robuuste plint: Dit is vormgeving van de begane grond van een gebouw met zodanige maatvoering en materialisatie (verschijningsvorm) dat dit past in het gevarieerde beeld van een gemengd stedelijk milieu met onder meer winkels. Hierdoor is latere functiewisseling vaak makkelijker mogelijk.

Er is voor de transitie van winkelvastgoed dus geen sprake van een one-size-fits-all benadering. Elke plek vraagt om een passend antwoord. Daarbij is het ook belangrijk om de flexibiliteit op termijn voor ogen te houden; voor als we over enige tientallen jaren op een andere manier voor een vergelijkbaar transitie-vraagstuk komen te staan.”